进入养老领域十年万科还需继续试错

进入养老领域十年，万科在其中看到的仍是一个「窄门」，和一个难以成为「生意」的模式。未来仍然明朗而美好，但目前这个通道内涌进了各色各样的人，开始有紧迫感。作为和长租公寓同步进入万科多元化战略的业务，后者已经在全国复制，而养老仍在摸索。从最初的社区内养老模式，到后来的社区嵌入型，机构型，CCRC型，万科在养老领域已经探索了数代产品，找到了大量经验，但还需要继续「试错」，寻找可以大规模商业化的方式。

「整个社会和行业还有很多痛点，比如养老的服务标准没有形成，定价机制也没有形成，越大品牌的企业做养老业务越担心风险」，万科集团高级副总裁刘肖判断，养老行业的黄金时代还远没有到来，需要十年甚至二十年才能走向成熟。北京万科养老合伙人、北京万科养老管理公司总经理张银坦言，养老是一个长周期生意，不像地产开发项目一样可以快速周转，但运营风险却更高。

属于未来的生意

为什么要做养老？万科集团总裁、首席执行官祝九胜将其视作是万科的「三次创业」，「我们做养老业务的目的是围绕城市发展、客户需求，构筑万科的第二条增长曲线」。

据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。到2017年底，我国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。在大趋势下，万科在2013年提出「密切关注新的细分市场机会，加大对养老、产业园等业务的思考和探索，积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。」刘肖认为，养老产业是「窄门里的大生意」，只不过行业的黄金时代还未到来，大生意的价值还远未被完全释放。

刘肖曾经要求北京的养老项目营销走得更靠前一点，并提出「0到1，1到10，10到100」的三年目标。2019年，万科强调“收敛聚焦，巩固提升基本盘”之后，养老业务也随着大的战略调整而放慢了脚步。现在这一节奏变为了「0到1，1到2，2到3」，万科养老作为配套业务其发展思路由「以终为始」变成了「以始为终」”。这意味着，如果只做1个项目能够打平，不要每年亏很多钱，并且符合商业逻辑检验，那么可以做第2个，再以此类推。刘肖将其称为「夯实每一颗棋子」。

北京万科的养老业务线被进行了重新梳理，目前计划以两大产品线为主——突出专业护理能力的「怡园」和营造睦邻友好关系的「随园」。「嘉园」这条产品线则与随园合并，成为随园产品的「失智专区」。

如何成为一个“好生意”

在张银眼中，养老业务目前「不是一个好生意」。「生意」指的是有清晰盈利模式，能够赚钱，可以复制的业务。

万科在经过了前期探路之后，逐渐将项目集中到两类模式中：

1.城市护理机构：对应的客户主要是半自理和失能失智的老人，对专业的护理康复甚臈